大马 Condo、Apartment 及分层产业业主注意！即使拖欠管理费，联合管理机构（JMB）也不能直接禁止业主进入自己的单位！
马来西亚上诉庭于昨天作出一项重要裁决，明确指出，虽然 JMB 有权针对拖欠管理费的业主采取特定管理措施，但法律并没有赋予管理层完全阻止业主进入自己产业单位的权力。
根据《Malay Mail》报道，这起案件涉及森美兰汝来 Sentral Bazar 购物中心的联合管理机构，以及 SL Land 私人有限公司和冯伟清。争议源于有关管理机构以拖欠管理费为由，拒绝让 SL Land 公司的董事及获授权代表进入其产业单位。
上诉庭指出，根据《2015 年分层管理（维修及管理）条例》，JMB 确实可以对拖欠管理费的人士采取一些限制措施。例如，管理层可以停用欠费者的门禁卡，并要求他们在进入或离开建筑物时，通过相关程序登记。
此外，管理层也可以根据法律规定，暂停欠费者使用部分公共设施及服务的权限。不过，这些措施并不等于管理层可以完全阻止业主进入自己的单位。
负责宣读判决理由的王志权法官指出，法律允许管理层对欠费者造成一定程度的不便，并记录其出入情况，但前提仍然是业主能够进入有关产业。他强调，直接禁止业主进入自己的单位，属于远比现有条例所允许的措施更加严厉的限制，也会影响业主使用及享有自己产业的权利。
因此，如果 JMB 希望拥有这种权力，法律必须作出明确授权，但现有条例并没有相关规定。
这起案件最初由高庭审理，当时高庭认为，JMB 可以根据现有分层管理条例，对拖欠管理费人士的出入设置条件。不过，SL Land 及冯伟清不满裁决，随后提出上诉。最终，由拿督阿尔威阿都瓦哈、拿督莎娜兹苏莱曼及王志权组成的三司上诉庭，一致裁定上诉得直，并推翻高庭原有判决。
上诉庭也正式裁定，JMB 于 2023 年 5 月 4 日及 6 月 20 日，拒绝让 SL Land 董事及获授权代表进入有关单位的做法不合法。
此外，管理层要求公司股东必须亲自到场，或取得股东同意后才能进入单位的条件，同样没有法律依据。因此，法院发出禁令，禁止有关 JMB 继续阻止业主进入产业单位。不过，法院同时强调，这项判决并没有剥夺 JMB 依法管理建筑物的权力。
管理层仍然可以按照相关条例，对拖欠管理费的业主采取合法措施，也可以继续执行适用于所有业主、合理且不具歧视性的保安规定。在赔偿方面，由于 SL Land 未能证明自己因此蒙受重大损失，上诉庭只批准象征性赔偿。
法院同时撤销高庭原本要求 SL Land 支付 RM30,000 诉讼费的命令，并改判 JMB 必须承担两级法院合计 RM50,000 的诉讼费用。这项裁决也厘清了分层产业管理层在追讨管理费时的法律界限。
简单来说，业主拖欠管理费，仍然必须承担相关付款责任，管理层也可以依法追讨欠款。但不能因为业主没有缴付管理费，就直接禁止对方进入属于自己的产业单位。欠管理费是一回事，业主能否进入自己的产业，则是另一回事。
